전세사기 예방법 2026 — 계약 전 30분이면 막을 수 있어요, 이것만 확인하세요

처음 독립할 때 전세 계약하면서 등기부등본이 뭔지도 몰랐어요.

공인중개사가 "다 확인했으니까 걱정 말라"고 해서 그냥 도장 찍었어요. 지금 생각하면 소름이 돋아요. 그 집이 신탁등기가 걸려있었는데, 나중에 알고 보니 신탁회사 동의 없이 계약하면 법적 보호가 안 된다더라고요. 다행히 별 문제 없이 만기가 됐지만, 전세사기 피해자들 뉴스 볼 때마다 남의 일이 아닌 것 같아요. 2026년에도 수법은 더 교묘해지고 있어요. 계약 전 30분만 투자하면 대부분의 사기를 막을 수 있어요.

📌 전월세 세입자 권리 → [전월세 계약갱신청구권 2026] 글에서 확인하세요.

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2026년 주요 전세사기 수법 5가지

① 신탁등기 사기

집의 실제 소유 명의가 신탁회사로 넘어가 있는 매물이에요. 등기부상 집주인(위탁자)은 마음대로 임대차 계약을 맺을 권한이 없어요. 신탁회사의 동의 없이 맺은 계약은 법적 보호를 전혀 받지 못해요.

등기부등본 갑구에 '신탁' 문구가 있으면 무조건 확인이 필요해요.

② 깡통전세

집값보다 전세보증금이 높은 경우예요. 집이 경매로 넘어가면 보증금을 한 푼도 못 받아요.

적정 전세가율 계산 — 주변 시세 대비 보증금이 80% 미만인지 확인하세요.

③ 이중계약·대리인 사기

집주인인 척하는 사람과 계약하는 수법이에요. 신분증 위조, 가족이 대리 계약하는 척하는 경우도 있어요.

④ 세금 체납 사기

집주인이 세금을 많이 체납하면 국가가 먼저 배당받아요. 보증금이 날아갈 수 있어요.

⑤ 계약 후 근저당 설정

계약 이후 추가 근저당 설정·채무 악화·경매·압류 등 변동이 발생하면 사기가 드러나요. 따라서 계약 이후에도 등기 변동 여부를 관리하는 것이 핵심이에요.

계약 당일엔 깨끗했어도 잔금 치르기 전에 갑자기 근저당이 설정되는 경우가 있어요.

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계약 전 필수 체크리스트

① 등기부등본 — 3번 확인하세요

등기부등본은 계약 전, 계약 당일, 잔금 치르는 날 총 3번 떼어봐야 해요.

 

인터넷등기소(iros.go.kr)
→ 부동산 등기 열람 (700원)
→ 발급 (1,000원)

 

확인할 것:

• 갑구: 소유자 이름·주민번호 → 계약 상대방과 일치하는지 확인
• 갑구: 압류·가압류·처분금지 여부
• 갑구: '신탁' 문구 있으면 주의
• 을구: 근저당 금액 → 보증금 + 근저당 합계가 집값 초과하면 위험

② 전세가율 확인

전세가율이 매매 시세 대비 80% 이상이면 재검토가 필요해요.

안심전세 앱 설치
→ 해당 주소 입력
→ 시세 대비 전세가율 확인

 

③ 임대인 신분 확인

임대인 신분증 진위 확인 — ARS 1382 또는 경찰청 교통민원24로 즉시 대조하세요.

계약 당사자가 등기부등본 소유자와 동일인인지 신분증으로 대조하세요.

 

④ 집주인 세금 체납 확인

전국 세무서에서 임대차 계약서를 지참하여 방문 후 집주인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있어요.

계약 전에 집주인 국세·지방세 완납증명서를 요청하세요.

 

⑤ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

계약하려는 집이 보증보험 가입 요건을 충족하지 못한다는 것 자체가 거대한 위험 신호예요.

HUG 전세보증보험(hug.go.kr) 또는 SGI서울보증에서 사전 가입 가능 여부 확인해두세요.

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계약서에 꼭 넣을 특약 문구

① 근저당 설정 금지 특약:
"잔금 지급 전 근저당·가압류 등 권리 변동이
발생할 경우 계약을 해제할 수 있다."

② 전입신고 동의:
"임차인은 잔금 지급 즉시 전입신고를
완료할 수 있다."

③ 보증보험 가입 동의:
"임차인의 전세보증보험 가입에
임대인은 협조한다."

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잔금 치르는 날 — 이것도 확인하세요

① 잔금일 당일 등기부등본 다시 확인
   (새 근저당 설정 여부)
② 잔금 지급 직후 즉시 전입신고
③ 당일 확정일자 받기
   (주민센터 또는 법원등기소)

 

전입신고와 확정일자를 받아야 대항력이 생겨요. 잔금 치른 날 바로 처리하지 않으면 사이에 다른 근저당이 들어올 수 있어요.

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피해 당했을 때

① 경찰에 신고 (112)
② 전세사기피해자지원센터 (1588-5004)
③ 법률구조공단 무료 법률 상담 (132)
④ 주택임대차분쟁조정위원회 (1600-5599)

 

마무리 — 공인중개사 믿어도 본인이 확인해야 해요

처음 독립할 때 공인중개사 말만 믿었어요. 그게 제일 위험한 거더라고요. 공인중개사가 모든 걸 확인해주는 게 아니에요. 인터넷등기소에서 직접 등기부등본 떼고, 신탁 문구 있는지 확인하고, 전세보증보험 가입 가능한지 확인하는 건 내가 해야 해요. 30분이면 충분해요.

오늘 당장 할 수 있는 행동 하나: 지금 살고 있는 집 등기부등본 인터넷등기소에서 열람해보세요. 신탁이나 압류 없는지 확인하는 데 700원이에요.

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본 글은 법제처·국토교통부·금융감독원 공식 자료를 바탕으로 작성되었습니다. 전세 계약 시 법률전문가 상담을 권장합니다.